Contratos e Rescisão

Contratos e Rescisão

Em se tratando inadimplemento contratual por parte da vendedora (atraso na obra, projeto arquitetônico divergente da planta, etc) ou arrependimento por parte da compradora, é inegável a obrigação de restituição dos valores pagos pela construtora, ainda que o negócio for garantido por contrato de alienação fiduciária, a teor do artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, aplicado a todo e qualquer gênero de contrato de compra e venda, sem qualquer distinção, a fim de preservar o equilíbrio na relação consumerista, especialmente quanto à vulnerabilidade à hipossuficiência do consumidor, e evitar o enriquecimento sem causa das construtoras.

 

“Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.”

Ainda, neste sentido, determinam os artigos 51, incisos II e IV do Código de Defesa do Consumidor e artigo 53 do mesmo diploma legal:

“Artigo 51 – São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

(…)

II – subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga, nos casos previstos neste Código;

(…)

IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam, incompatíveis com a boa-fé e a eqüidade;”

De acordo com a doutrina dos idealizadores deste Diploma Legal:

 

“(…) referida cláusula assegura uma dupla vantagem ao incorporador – a propriedade do imóvel construído e a propriedade do dinheiro que o financiou -, deixando ao promitente comprador, na maioria das vezes sem sequer imitido na posse do imóvel, absolutamente nada. A desvantagem do consumidor em virtude desta cláusula é dupla: nem uso, nem propriedade do imóvel construído com sua poupança obtém, nem reembolso da quantia adiantada consegue. (…) Esta previsão contratual de perda total ou parcial do patrimônio do consumidor, sem contraprestação, atenta contra o direito de propriedade e contra a noção causal de nosso direito, que combate o enriquecimento sem causa.” (MARQUES, Claudia Lima; BENJAMIN, Antônio V. Herman; e MIRAGEM, Bruno. Comentários ao código de defesa do consumidor. São Paulo: Ed. Revista dos Tribunais, 2010, p. 1.076)”

E, neste sentido, nossos Tribunais não hesitam em determinar que:

“ Contrato de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel. Conflito aparente de normas. Aplicação da lei 8.078/90 em detrimento da lei 9.514/97, pois aquela possui normas de ordem pública e de matiz constitucional (…) é nula a cláusula que impede a restituição das parcelas pagas e, por conseguinte, condenar os apelados a sua devolução, oriundas do contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, valores a serem apurados em liquidação de sentença, por arbitramento, acrescidos de juros de mora em 1% ao mês, a contar da data da citação e correção monetária calculada, segundo a tabela da corregedoria geral de justiça, a contar de cada desembolso” (TJ-RJ – APL: 00180333120088190203 RJ 0018033-31.2008.8.19.0203, Relator: DES. LUCIO DURANTE, Data de Julgamento: 18/02/2014, DÉCIMA NONA CAMARA CIVEL, Data de Publicação: 24/02/2014)

A jurisprudência do Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo confirma o entendimento de que, na rescisão de compromisso de compra e venda

“A rescisão do contrato de alienação fiduciária de bem imóvel implica devolução das parcelas já pagas, a teor do artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, sobre as quais incidem correção monetária e juros legais.” (TJ-SP – APL: 9163979782006826 SP 9163979-78.2006.8.26.0000, Relator: Vanderci Álvares, Data deJulgamento: 17/03/2011, 25ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 21/03/2011)

E, ainda:

 

“Compromisso de venda e compra garantido por alienação fiduciária Relação jurídica preferencialmente regulada pelo CDC – Não há discrímen razoável que autorize afastar o seu art. 53 desses casos – Natureza principiológica que deve sobressair – Conflito a ser solucionado de modo a dar prevalência ao indivíduo, não ao serviço – Arts. 1º, III, e 5º, XXXII, da CF – Precedente do STJ – Equilíbrio que é a pedra angular das relações de consumo – Procedimento previsto nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97 que, no mínimo, depende da formal consolidação da propriedade em nome do fiduciário – Antes disso, pode o consumidor provocar a rescisão do contrato para receber a devolução das parcelas pagas durante o período de normalidade – Orientação mais flexível que já encontra guarida nesta Corte Premissa de raciocínio.” (TJ-SP – APL: 01619599320088260100 SP 0161959-93.2008.8.26.0100, Relator: Ferreira da Cruz. Data de Julgamento: 11/02/2015, 5ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/05/2015)

Neste sentido, foi editada a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça que determina, que disciplina que:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Diante de todo o exposto, havendo inadimplência por parte da construtora (atraso na obra, projeto arquitetônico divergente da planta, etc), estas deverão ser condenadas a restituir aos requerentes a integralidade da quantia já paga. Na hipótese arrependimento pela compradora, ou falta de fundos para quitação das parcelas do financiamento, deverá  haver a devolução do numerário dispendido pela compradora, devidamente atualizado desde a data de cada pagamento, com retenção de no máximo 20% (vinte por cento) do total.
Fantucci & Leonel Advogados